Prilikom kupovine nekretnine najvažnije je da se zaštitiš pravno, finansijski i tehnički. Ovo je opsežan vodič kroz sve ključne stavke na koje treba obratiti pažnju:
✅ 1. PRAVNA PROVERA (najvažniji deo!)
Ako postoji samo jedna stvar koju treba da uradiš — to je ovo.
✔ Uverenje o vlasništvu / List nepokretnosti
Obavezno proveriti:
-
Da li je prodavac upisan kao jedini vlasnik.
-
Da li postoji zabeležba spora, hipoteka, zabrana raspolaganja.
-
Da li su sve površine pravilno upisane.
✔ Da li postoji teret ili hipoteka
-
Bankarske hipoteke – moraju biti izbrisane pre prenosa vlasništva.
-
Privremene mere, sudski sporovi – izbegavati.
✔ Provera da li postoji više vlasnika
-
Ako ih je više, svi moraju potpisati ugovor.
-
Ako neko ima bračnu stečevinu, traži saglasnost bračnog partnera.
✔ Građevinska i upotrebna dozvola
Obavezno za stanove i kuće novije gradnje.
Bez upotrebne dozvole → rizik da objekat može biti predmet rušenja ili da ne možeš dobiti priključke.
✔ Proveri poreze
-
Da li je plaćen porez na imovinu.
-
Da li je prodavac dužan (zna da pravi problem prilikom prenosa).
✔ Predugovor + kapara
Kapara (10%) se daje tek nakon pravne provere dokumentacije.
✅ 2. PROVERA FIZIČKOG STANJA NEKRETNINE
Naročito kod starogradnje.
✔ Instalacije
-
Elektro instalacije (da li su bakarne?).
-
Vodovod i kanalizacija.
-
Grejanje (centralno, toplana, etažno, kotao – obavezno proveri račune).
✔ Vlaga i buđ
Najčešći “skriveni” problem. Proveriti:
-
U uglovima,
-
Oko prozora,
-
Iza plakara.
✔ Prozori i izolacija
-
PVC stolarija ≠ dobre zaptivke (proveri).
-
Debljina zidova (staro/novo).
-
Troškovi grejanja su odličan indikator izolacije.
✔ Kvalitet gradnje (kod novogradnje)
Proveriti:
-
Debljinu zidova (armiran/i ili gips zidovi?).
-
Da li su instalacije urađene po standardu.
-
Da li zgrada ima lift, rampu, ventilaciju garaže.
✅ 3. LOKACIJA
Najčešći faktor vrednosti nekretnine.
Obrati pažnju na:
-
Udaljenost od škole, vrtića, autobusa/tramvaja.
-
Parking (ulica ili garaža).
-
Buka (proveri u različito doba dana).
-
Urbanističke planove (da se sutra ne izgradi zgrada ispred tvog prozora).
✅ 4. PAPIROLOGIJA S DEVELOPERIMA (kod novogradnje)
Vrlo bitno u Srbiji:
Pitati investitora:
-
Reference ranijih zgrada (ima li žalbi?)
-
Da li je stan uknjižen ili “u procesu”.
-
Rok useljenja (često kasni).
-
Da li su plaćene sve takse gradu (često izvor problema).
Šta obavezno tražiti:
-
Ugovor o kupoprodaji sa bankarskom garancijom.
-
Jasno navedenu površinu (korisnu + terase).
-
Tehnički opis zgrade i stana.
✅ 5. FINANSIJSKI DEO
Obrati pažnju na:
-
Porez na prenos apsolutnih prava (2,5%) – plaća kupac (osim ako se drugačije ne dogovorite).
-
Troškovi advokata/notara.
-
Agencijska provizija (standard 2% + PDV).
-
Troškovi banke ako ide kredit:
-
Procena vrednosti
-
Polisa osiguranja
-
Obrada kredita
-
Učešće 10–20%
-
Kod kredita → jako važno:
-
Fiksna vs. varijabilna kamata (Euribor).
-
Period otplate i stvarna ukupna cena kredita.
✅ 6. ŠTA OBAVEZNO PITATI PRODAVCA
-
Razlog prodaje.
-
Da li je stan renoviran (kada, šta konkretno).
-
Realni mesečni troškovi (infostan, grejanje, struja).
-
Prošle reklamacije u zgradi (vlaga, kanalizacija, krov).
🎯 Kratak “checklist” – poneti sa sobom
✔ List nepokretnosti
✔ Upotrebna i građevinska dozvola
✔ Predugovor (ako se pravi)
✔ Računi za troškove
✔ Tehnički opis (novogradnja)
✔ Uvid u urbanistički plan
✔ Provera stanja stana uživo + fotografije
